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霸州小产权房“治理记”:披“新民居”外衣等违规销售亮红灯「区域楼市调查」

霸州小产权房“治理记”:披“新民居”外衣等违规销售亮红灯「区域楼市调查」

济民地产丽景豪庭项目昔日的“施工现场”。 于丽丽 摄

本报(chinatimes.net.cn)记者于丽丽 李未来 北京报道

近年来,国家对“小产权房”治理力度一直在加大,在一些曾经的违规销售乱象中,记者调查了解到,有的将不允许销售给外村人的“新民居”包装成商品房出售,也有的还没有土地规划审批手续就开始“卖房”,而这些现象一经发现,政府及时叫停。

2021年8-9月,记者走访河北霸州市信安镇、堂二里镇等地区的多个项目发现,对于违规销售现象,比起以往,政府对其容忍度明显降低,土地规划用途的实际执行也越来越规范。

日前,有购房者对《华夏时报》记者表示,河北霸州市信安镇小产权房“丽景豪庭”被叫停后,实控人也已得到司法控制。记者就此案例进行了连续追踪采访,以向读者还原整个小产权房治理过程。

信安镇宣传部人员及相关工作人员均对《华夏时报》记者表示,建设小产权房无疑是违规的,我们当地政府,对小产权房管得非常严,一经发现马上叫停。

手续没跑妥就建房?叫停!

位于霸州信安镇的“丽景豪庭”原定于2020年底交房,然而《华夏时报》记者2021年8月底实地走访看到,该项目被铁皮围挡,施工现场荒草丛生。现场施工负责人袁经理告诉记者,丽景豪庭已于2018年9月18日停工,项目的实际控制人亦被捕。

据了解,该项目开发商系“霸州市济民房地开发有限公司”(下称“济民地产”),实控人赵某民四十多岁,二十来岁离乡打拼,从工人做起,而后成为建筑承包商,而丽景豪庭正是其转型开发商后的首个项目。

大约2018年3月,赵某民开始开发“丽景豪庭”。其儿子赵某涛对《华夏时报》记者称,赵某民最初想建“新民居”,当时还不需“五证二书”。据记者了解,“新民居”指的是为了保证耕地面积,节约用地,改善农村宅基地急缺,改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目,但只允许对本村人出售。

虽然证件不全,但赵某民从2018年即开始对外违规销售以“回笼资金”。短短几个月后,事件遇到转折。该项目建筑工程队负责人王总告诉《华夏时报》记者,“新民居”在2018年8月时被叫停。

手续上的欠缺成为赵某民的“硬伤”。此前常与赵某民接触的袁经理对记者表示,2018年下半年不允许在建项目继续施工时,赵某民就开始努力地跑办“大产权”手续。

根据购房者为记者展示的文件,2019年8月7日,济民地产曾给信安镇政府发出相关地块的审批报告。该报告名为《关于在河北省霸州市“信安镇解放街村东地块”项目的立项审批报告》(下称“立项审批报告”)。不过,这份文字材料没有加盖济民地产的公章。

立项审批报告显示:丽景豪庭占地125.7亩,其中95.96亩土地性质为坑塘水面;29.47亩土地性质为二调建设用地。另显示:项目拟建面积201120平方米,拟建设2000户住宅。总投资预计9亿。项目资金来源:企业自筹2.7亿。银行贷款6.3亿。

大产权尚未办妥,济民地产的销售却在持续。大约从2018年初至2020年5月,陆续有103户家庭缴纳了约2350万的购房款。

霸州小产权房“治理记”:披“新民居”外衣等违规销售亮红灯「区域楼市调查」

丽景豪庭的购房者表示,“同一首歌”曾被作为项目的售楼中心。 于丽丽 摄

信安镇宣传部相关人员对《华夏时报》记者表示,该项目系“小产权”,当地不允许建设。

信安镇工作人员王峰(化名)接受《华夏时报》记者采访时表示,赵某民边跑手续边建房,手续没跑妥导致房无法建。“建设小产权房是违规的,我们(信安镇)不允许建设小产权房是正常的。(有的地方)允许建设小产权房的相关领导已受到处分。” 王峰说。

莫名“失联”加速事态严重化

赵某民跑办“大产权”手续的过程中,一次不明原因的“失联”导致事态激化。

袁经理告诉记者,赵某民及项目销售负责人大约曾于2020年2月到4月疫情期间,手机关机。而那次“失联”引发了“不可控”的后果。

2020年4月27日,霸州当地某公众号曾报道济民地产失联事件,一位女业主曾向该公众号讲述事件经过。该公众号披露,济民地产失联且“丽景豪庭”曾更名为“安鑫雅苑”,售楼处也更换地址,此事在当地引发多方关注。

项目停工不建,不少签了协议的购房者心急如焚。2020年5月20日,有几位购房者找赵某民讨要说法。彼时,恢复联络不久的赵某民称正在办大产权手续,并承诺改为大产权后,不再向购房者多收任何费用。同时,赵某民还告诉相关购房者,其申请“大产权”的意愿,已书面汇报给时任信安镇党委书记。2021年8月底,《华夏时报》记者致电时任信安镇党委书记核实,对方表示目前其已调离。

济民地产先收了钱,却因手续不全导致房建不起来。2020年6月4日,未办下大产权手续的赵某民因“涉嫌合同诈骗”被刑拘,当年7月11日被批捕。

记者了解到, 2020年9月左右,有位业主因济民地产无法交房将其告上法庭。法院曾指出,济民地产在未取得商品房预售许可证明的情况下,就对其尚未开工建设的房屋进行销售的行为,属违反法律强制规定的行为,判决房屋买卖合同为无效合同。记者从原告业主处获悉,因济民地产账上无钱,至记者发稿前,赔付款尚未到账。

2350万购房款去哪了?

一位在法庭听审的购房者告诉记者,赵某民方面针对103户家庭缴纳的约2350万的购房款去向,曾在法庭做出说明。

该购房人称,2350万中,近1000万已用于项目销售的薪酬及奖金,400万已归还部分退房的业主,赵某民另将两辆车也抵押给业主。其余款项,主要用于建筑施工、土地租赁费等多项开支。

针对近1000万的销售薪酬及奖金,赵某涛对《华夏时报》记者解释道,按霸州当地市场行情,销售的提成大约百分之三四十。“从头到尾,我父亲就说要把这个工程做起来。我父亲从来没有想过卖完房卷钱跑路。他希望把房盖起来,给业主一个交代。” 赵某涛说。

信安镇工作人员王峰对《华夏时报》记者表示,公安机关曾提到赵某民已没有能力继续开发,业主部分购房款已被转移。

事情的起因

据了解,开发丽景豪庭项目之初,最初济民地产曾有一个合作伙伴,即霸州市钰兴房地产开发有限公司(下称“钰兴地产”)。且双方就丽景豪庭项目曾签署《项目合作开发书》。根据购房者对记者展示的《项目合作开发书》显示:钰兴地产负责配合济民地产协调好村、乡、镇、县、市的各种关系,相关手续;济民地产提供项目后续建设所需的全部资金。然而之后因为多种原因,钰兴地产退出合作。

钰兴地产退出后,济民地产2018年开始独立运营该项目,赵某民独自跑办相关手续。

另一份材料显示,赵某民曾与信安镇解放街村村民委员(下称“解放村村委会”)签署《合作开发协议书》。其显示,解放街村有125亩土地可建设施工,同意赵某民作为唯一合作开发方,且赵某民在取得该土地的使用权后,向村委会预先支付2000万土地补偿款。该材料经信安镇工作人员确认真实。

对于上述2000万,有业主向记者透露,赵某民已支付给解放村70万。记者未能就70万核实,但根据购房者提供的材料中,记者看到50万的收据复印件。

除该《合作开发协议书》外,另有一份《信安镇解放街利用废垃圾坑建设住宅楼全体村民一致同意签字书》,多位解放街村村民曾签字同意并按取手印。

对此,王峰对记者谈到,土地归村集体所有,取得村委会及村民同意只是第一步,之后(修改规划)取得预售证才可卖房。王峰认为,赵某民的问题在于,边办手续、边卖房。收了业主的钱,手续却没办妥,导致房不能建。

“赵某民在土地款未缴纳、相关手续不完善的情况下,将土地围起并销售。和哪条政策都‘靠不上’。若说是建小产权房,国家不允许;若说是建新民居,新民居不允许对外地客户销售。” 王峰说。

2019年8月13日,信安镇人民政府曾向霸州市规划委发出《信安镇人民政府关于调整信安镇解放街村东地块规划的请示》。请示说明:“为加快推进项目进展,请对该项目用地进行规划调整”。对此,王峰表示,“这份文件是真的,我们打请示,上级部门还未批复,他(赵某民)就开始卖房,此外他(赵某民)还伪造了一份假批示。拿着我们的请示和假文件展示给购房者。”

信安镇宣传部相关人员对《华夏时报》记者表示,“我们当地政府,对小产权管得非常严,等发现的时候,马上就让他停了。一直没有让他继续进行下去。”

令人疑惑的销售话术

记者走访了解到,与信安镇相距不远的堂二里镇、胜芳镇内,包括盛世景湾、华山家园、东赫庄园、瑞丽新城(又名“雅苑豪庭”,下称“瑞丽新城”)等项目的销售话术十分有“技巧”

上述项目均价约为三四千元,不限购。尤其吸引北京投资客的是“送菜园子”,许多向往田园生活的北京购房客纷纷被“征服”。有销售介绍称“美丽新农村”,也有销售介绍是以“城乡一体化”立项的。对于产权性质,有销售称是“70年住宅”,有销售称是“永久性产权”。此外,开发商会在合同之外,签订“补充协议”,承诺两三年之内将产权变为“可上市交易的商品房”或“变更为独立的房产证”等。

一位堂二里镇资深房产中介对记者透露,“新民居”销售仅话术包装不同而已,花式说辞只为“说蒙”客户,避提“新民居”是为避开产生“小产权”的联想,担心影响销售效果。该中介强调,相关销售所出示的所谓“盖章文件”不要信。

对于无法立时落地的产权,签“补充协议”也是一种常见做法。据了解,丽景豪庭曾与购房者在合同之外签订“补充协议”,约定两年内将产权变更为“可上市交易的商品房”。除丽景豪庭外,也有一些项目会签订类似的“补充协议”,有的补充协议称“办理独立的房产证”等,措辞略有不同。

霸州小产权房“治理记”:披“新民居”外衣等违规销售亮红灯「区域楼市调查」

济民地产丽景豪庭项目与客户签订的合同补充协议。 于丽丽 摄

例如,面对多少年产权和房产证的问题,盛世景湾销售人员称“70年产权”和“不动产红色房本”。这样的表达,很容易被人误会为该产权与正规大产权商品房无异。

华山家园的现场销售则介绍该项目系“70年产权”。而其另一位现场销售对记者称“就是下的房屋所有权证。”并解释,“不是下的不动产大产权证。不管下哪个证,都是没问题的,都是红本,都是房管局给您下的本。”

华山家园销售的说法,令人疑惑。“70年产权”“房管局给您下的本”究竟是什么产权?记者注意到,华山家园的“补充协议”显示:“本补充协议签订后,出卖人(唐山翱翔地产发房地产开发有限公司,下称“翱翔地产”)应在3年内办理独立的房产证”。

霸州小产权房“治理记”:披“新民居”外衣等违规销售亮红灯「区域楼市调查」

华山家园项目在合同之外签署的补充协议。 于丽丽 摄

协议还说明,出卖人未能在交房后3年内办理独立的房产证,买受人可要求出卖人按合同总价格的百分之百回购此房屋。

记者在企查查上看到一桩诉讼案。去年年底,霸州市人民法院判决原告薛某与翱翔地产签订的《房屋买卖合同书》无效,责令翱翔地产退房款并支付利息。记者注意到,原告薛某提到,翱翔地产曾承诺房屋系70年产权的大产权房,并配合办理相关过户手续等,后发现“系虚假宣传,所涉房屋为‘小产权’房。”

值得注意的是,在该案的详情中,法院提及,案涉小区土地性质为霸州市堂二里镇尹华山村集体土地,被告(翱翔地产)出售的房屋并非商品房,且原告并非该集体经济组织成员,原告不具有在该集体土地上取得房屋的权力,原被告之间的房屋合同无效。

企查查并未显示项目名称,不过“华山家园”的开发商系翱翔地产且位置就在尹华山村。目前,华山家园的现场销售介绍该项目产权为“70年产权”,且称“不限购”。华山家园的一位现场销售(后自称负责附近多个项目的销售),还为记者出示了一份“不能拍照外传的政府盖章文件”。

不能信的“文件”

记者看到,前述华山家园现场销售展示的“不能外传的文件”名为《河北省委省政府农村工作办公室等五部门关于引发2018年度中心村(新型社区)建设示范点、示范县的通知》,落章有“河北省委省政府农村工作办公室”“河北省住房和城乡建设厅”“河北省美丽乡村建设领导小组”等5个单位,落款时间为2018年4月4日。

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销售人员为记者展示的所谓“文件”。 于丽丽 摄

“盛世景湾”的销售也为记者展示过上述文件,并强调勿外传。值得注意的是,一位当地的资深销售对记者透露:这些文件不要信。

除华山家园外,瑞丽新城销售也称,瑞丽新城是“永久性产权”,等同于70年产权,属于“大产权”。两个月即可获取村委会及开发商盖章的房本,三年之内可获正式房本,即霸州市房管局盖章的房产证。

与其他项目不同,观成∙兰苑项目不签订三年产权变更的补充协议。其销售专门出示了该项目的 “房屋所有权证”。该“房屋所有权证”封面显示着“霸州市堂二里镇新居民”字样。

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观成∙兰苑项目销售人员展示的房产证。 于丽丽 摄

记者采访和调查的过程中发现,有人直接称“新民居”没有产权,也有人称“新民居”是小产权。一位当地的资深房产中介告诉记者,事实上,只是上述各楼盘销售的包装性话术不同而已,实质都是“新民居”。该中介明确称,华山家园、东赫庄园、瑞丽新城、观成∙兰苑,都属于“新民居”。许多销售为何不提“新民居”三个字?该中介指出:担心购房者产生抵触心理,因为“新民居”容易让人联想到“小产权”。

北京市常鸿律师事务所彭艳军律师对《华夏时报》记者表示,前述楼盘项目究竟属于新民居还是小产权,目前尚无法定论。可以明确的是“新民居”不允许对外地客户出售,因此彭艳军律师特别提醒外地客户,购买新民居应“理性慎重”。

彭艳军进一步分析,新民居的土地性质属农村集体性质,这一点同小产权房一样,均无国有土地使用证。两者的区别在于,小产权房一般没有经过任何部门的批准,没有任何手续,但新民居是有手续的,正规的新民居属于政府规划项目,同样需要办理规划、施工、验收等方面的证件手续,在当地房管局有权属登记。

彭艳军指出,新民居归根到底是集体土地上的产物,其存在主要是满足本村村民,但不排除存在部分开发商为自身利益违规对外销售的情形。正常商品房的产权证名称为“不动产权证书”,实质是“土地使用权证”与“房屋所有权证”的两证合一,而新民居由于无法获得“土地使用权证”,往往只有“房屋所有权证”。

信安镇工作人员王峰对记者表示,之所以2018年新民居被叫停,有一个原因就是“新民居”在实际操作过程“变质”了。国家的宗旨是将新民居销售给本村村民,但在实际操作过程中未被(部分开发商)严格执行。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁