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第三批土拍多城降门槛 专家:民企拿地积极性或增加,不会一直“躺平”

第三批土拍多城降门槛 专家:民企拿地积极性或增加,不会一直“躺平”

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近日,广州、深圳、南京、苏州、合肥、上海等全国22个热点城市纷纷挂牌土地出让信息,开启第三轮集中供地。据悉,与第二次集中供地比起来,第三轮集中供地中,有城市下调了保证金和首付款比例,有城市取消了现房销售,还有城市下调了地块的出让价格。

有专家表示,第三批集中出让的土地门槛有所降低,这是针对第二批集中供地遇冷进行的调整。第三次集中供地整体不会恢复到今年第一次的火爆局面,但预计会比第二次集中土拍表现稍好一些,流拍的情况会减少,民企拿地积极性或有所增加。

无锡全部地块成功出让

11月1日,无锡第三批集中供地土拍落幕,成为全国22个热点城市中首个完成第三轮集中供地的城市。

据悉,无锡第三次集中供地共挂牌20宗地块,总占地面积约113.74万平方米。最终,20宗地块全部顺利出让,成交总金额约273.8亿元,其中有17宗地块均为底价成交,仅3宗地块溢价出让。

对比今年三轮集中土拍,无锡三轮土拍的热度依次递减。根据克而瑞研究中心统计,无锡第三轮集中供地的整体溢价率为0.01%,与首轮12%和第二轮4%的溢价形成鲜明对比。

另外,底价成交成为无锡第三轮土拍的主旋律。根据克而瑞研究中心统计,第三轮集中土拍溢价成交的地块比重仅有15%,而首轮和第二轮的比重分别为100%和73%。

克而瑞研究中心表示,在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下,房企“躺平”的情绪仍在延续,无锡第三轮集中拍地的热度降低在意料之中。不过,与二轮中止出让、流拍的情形不同,无锡本次挂牌的20宗宅地均成功出让,这主要是因为无锡本轮土拍的地块质量较优,低溢价为房企预留了较为充足的利润空间。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,无锡第三批土拍并没有出现流拍现象,预计各地在第三次供地前也会充分进行市场调研,最大限度降低土地流拍率。

多城土拍门槛下降

在无锡第三批土地出让的同时,广州、深圳、杭州、苏州、合肥、上海等多个城市发布了第三批集中供地地块的出让信息,相较上一次集中供地,多个城市的土地出让规则都有较大的变化,整体来看土拍的门槛在降低。

10月24日,南京挂牌第三批集中供地的61宗地块。据悉,南京本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让,取消了企业“不得联合报名竞买、不得合作开发”的要求,降低了房企资质要求——从一级和二级降低到三级资质。

10月25日,苏州挂牌第三批集中供地的26宗地块。据悉,苏州第三批集中供地下调了保证金和首付款比例。

10月27日,深圳开启第三次集中供地,挂牌了11宗宅地。据悉,深圳第三批集中供地继续保持第二次集中供地中最高溢价率的标准——15%。另外,与第二轮相比,深圳第三轮集中供地将配建指标的“全年期自持的租赁住房”调整为“可售公共住房”,相比起来,“全年期自持的租赁住房”不能变现,而“可售公共住房”可以销售,能够加速房企资金回笼。

11 月 3 日杭州公布第三次集中供地信息。在竞拍规则上,杭州同时下调了保证金和首付款比例,取消了现房销售。具体来看,在保证金方面,第二批集中供地保证金比例为30%或者50%,而第三批次保证金比率全部下调至30%;在首次付款比例上,二批次中竞得地块的房企首次需缴纳土地出让金的60%,三批次中下调为50%。同时第二批的“竞品质”地块,在第三批改为“定品质”,不再提现房销售,而是要求房企按承诺进行相应建设。

11月2日,广州公共资源交易中心公布第三批集中供地清单,共计推出17宗地,总用地面积超120公顷,起拍总价434亿元。相比前两个批次的48宗地,广州第三轮集中供地规模明显减小。

据了解,广州此次集中供地,南沙、黄埔地块,取消了“限房价”的要求。此外,番禺、白云此前流拍的地块,本次重新挂牌,其地价下降了1200-3200元/平方米不等(不扣除配建)。另外,广州本次不再强调资金来源,取消了“一个月内一次性付清总价”的要求。

流拍地块会变少

张波对《华夏时报》记者表示,第二批土拍民企参与度减弱,主要原因是市场降温加上融资难。从第三批集中出让的土地信息来看,整体门槛有所降低。这是针对第二批集中供地遇冷进行的调整,而这类降门槛的做法预计在不少二三线城市都会有所体现。

张波预计,第三次集中供地整体不会恢复到今年第一次的火爆局面,但预计会比第二次集中土拍表现稍好一些。一方面政策层面加码的预期已经减弱,另一方面房企本身也有发展预期,并不会选择一直“躺平”,国企和部分财务稳健型房企会更多在拿地层面发力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,第三次集中供地总的特点是创造更好的拿地环境,所以拿地成本和拿地约束明显减少了,这也是考虑到当前房企的各种压力和心态,防范“躺平”现象。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示,第三次集中供地的变化主要是多个城市降低土地出让门槛。

至于原因,李宇嘉表示,一方面,土地市场下行,被认为是楼市全链条下行的总根源。土地市场冷淡,预示着市场可能不看好未来房价,商品房销售可能受阻,开发商资金链紧张就会缩减拿地,这就形成了恶性循环。另一方面,土地市场下行,对基建投资的冲击比较大,也影响稳地价、稳房价、稳预期的长效机制目标。

李宇嘉预测,第三轮土拍,会有很多城市跟进微调,下调拿地门槛等。但是,有的底线会坚持,比如企业拿地必须是自有资金,地块的溢价率必须要控制等等。

风财讯智库研究员蔡艳平认为,在第三次集中供地中,在放宽拿地限制的前提下,民企拿地积极性或有所增加,在城市的选择上,房企更为谨慎,更愿意把钱投入到利润率高的城市。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁