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勇气还是无奈?合能控股在房地产寒冬之际谋求上市

勇气还是无奈?合能控股在房地产寒冬之际谋求上市

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近日,合能控股有限公司(下称“合能控股”)向港交所递交了招股书,据悉,合能控股主营业务为房地产物业的开发和销售。2018年、2019年及2020年,合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元,算是一家中小型房企。

值得注意的是,合能控股早在1993年就已经成立,直到2019年才开始准备上市。然而,合能控股似乎挑错了上市时间。有专家表示,近期房企暴雷不断、信用评级下滑不断,对于房企来说,要获得投资者的认可比较难困难,合能控股上市的阻力比较大。

为了项目建设上市

10月31日,合能控股在港交所提交招股书。合能控股招股书显示,其是一家综合型房地产开发商,主要专注于住宅物业和商业物业的开发、运营及管理。

2018年、2019年及2020年,合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元,毛利分别为11.07亿元、12.44亿元、12.02亿元,毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%,同期净利润总额分别为2.31亿元、6.84亿元、5.27亿元。

截至2021年8月31日,合能控股在全国共有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目,土地储备总建筑面积约为440万平方米,项目分别位于成都、重庆、西安、银川、长沙、郑州等城市。持有已竣工的投资物业总建面19.76万平方米。可以看出,合能控股的规模并不算大。

尽管规模较小,但合能控股从事房地产行业的时间却并不短。招股书显示,1993年,广东省人民政府第五办公室成立深圳合能房地产有限公司(下称“深圳合能”),1994年,候粦武成为深圳合能的法定代表人,1996年,候粦武的儿子候进桥成为深圳合能总经理。1994年,深圳合能开始开发位于深圳的住宅项目——玉华花园。2003年以后,合能控股走出深圳,开始布局成都、西安、长沙、重庆等城市。

尽管成立时间较早,但是合能控股的上市之路却来得有些晚。招股书显示,其2019年7月开始实施重组,先后收购了永键投资、成都诚宜、香港进达等公司,出售了成都合能物业管理及其附属公司。另外,合能控股还在2021年5月和8月分别调整了控股股东的股权架构,成立了家族信托。

合能控股表示,其在开发住宅物业项目的同时,也开发商业物业,并保留商业物业的所有权以供租赁。商业物业包括写字楼、购物中心、住宅物业的配套零售空间。不过,值得注意的是,2018年、2019年、2020年,合能控股来源于物业开发及销售的收益分别为98.7%、97.8%、98.6%,来源于商业物业投资及运营的收益分别为1.3%、2.2%、1.4,其物业开发及销售业务是其收益的主要来源。

对于此次融资款项的用途,合能集团表示,将用于发展投资,尤其是其早期收购的四幅地块的施工。据悉,其中有两块位于长沙,其余两块分别位于成都和重庆,拿地时间最早的在2015年11月,最晚的在2020年11月。其中,成都珍宝锦城地块在2015年就已经签订土地转让协议,6年过去,该项目还未开发完毕。

上市之路会顺利吗?

中房金融地产商学院院长汪力对《华夏时报》记者表示,相比于银行借贷等方式,IPO融资的流程更复杂繁琐,当前由于各种融资方式都受到阻碍,企业就只能“自己想招,百花齐放”。

汪力认为,对于合能控股来说,当前房地产行业整体下行,市场普遍不看好房地产行业,其股价的估值不会特别高。另外,即使其符合了上市的条件,投资者是否愿意购买其股票,也是一个很大的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,类似上市,不单纯是为了融资,而是希望通过上市形成企业更大的影响力。通过上市,将为此类企业后续品牌和业务扩张带来更多的机会,所以这是一个企业崛起和扩张的模式。同时,严跃进表示,近期房企暴雷和信用评级下滑不断,对于房企来说,要获得投资者的认可,确实比较难,合能控股上市的阻力比较大。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,若能成功通过上市融资,合能控股通过借贷融资所需要承担的还本付息压力会有所减小,但目前房地产行业本身在资本市场上表现并不如人意,这对其成功上市会有一定影响。

对于合能控股上市过程中涉及的问题,《华夏时报》记者尝试联系合能控股,按照企查查上的官方邮箱,给合能控股发去了采访提纲,结果被退回。另外,记者在工作时间多次拨打香港合能投资有限公司的电话,均无人接听。

另外值得注意的是,除了合能控股,此前方直发展等多个中小型房企已经向港交所递交了招股书,但截至目前还仍未能成功上市。

张波认为,中小房企上市之路并不顺利,有外因也有内因,从外因来看,主要是国内房地产市场受严控调控,导致不少房企的发展乏力,融资难度大,并且市场降温的大背景也明显影响到房企去化速度,并导致销售回款速度变慢。从内因来看,不少中小房企自身的负债率偏高,财务的稳健度不佳,这也是影响其上市的重要原因。

汪力表示,不论是上市还是借贷,房企的目的都是为了拿到钱,在融资困难的情况下,房企只能卖资产,深耕产品,在产品端发力,打造自己的核心竞争力。“可以先不做大,先做强。”企业有了核心竞争力,利润率才会提高,基本面才会向好,才能撬动资本市场。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁