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郁亮:万物云上市与万科集团资金没有直接相关性,万物云的分拆是“第一单”|祝九胜

郁亮:万物云上市与万科集团资金没有直接相关性,万物云的分拆是“第一单”|祝九胜

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

“现在启动上市并不突然。”近日的股东大会上,万科集团董事会主席郁亮回复了万物云选择在当前上市的原因,他表示,此前公司提出“万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市”,万物云选择在这个时候分拆上市,是考虑到今天它已经成为一个城市服务商。

另外郁亮表示,当前物业板块估值相对理性,反而更有利于员工、业务的成长,万物云上市与万科集团的资金没有直接相关性。

值得注意的是,本次股东大会上,郁亮还首次透露了万科其他业务的上市意向:“万物云的分拆是万科集团开始的第一单,其他几个业务希望未来也能陆续上市。”他表示,万科的出租公寓和物流板块都非常优秀。

为何现在上市?

此前的11月5日,万科企业股份有限公司(股票代码:000002.SZ,下称“万科”)发布公告称,拟分拆物业板块万物云空间科技服务股份有限公司(下称“万物云”)到香港联交所上市。行业寒冬之时,万物云分拆上市的消息给行业带来一丝暖意。

不过,今年下半年以来,随着房地产行业融资环境收紧,房企销售业绩普遍下滑,不少头部房企资金紧张,债务违约事件频频发生。特别是最近网上还流传着一份万科集团“节衣缩食倡议书”,因此,“万物云上市是否意在给万科集团输血”的疑问盘旋在投资者心头。11月26日的股东大会上,投资者再次发问:“为什么万物云选择在这个时间上市?”

“这个问题我特别想回答。”郁亮表示,过去几年的股东大会、业绩推介会总是被大家问到“万物云何时上市”这个问题,大家都认为万物云很早就可以上市了,所以现在启动上市并不突然。另外,郁亮表示,这个倡议书是万科总部年轻员工自发做的事情,不是管理层要求的。

“万物云上市与万科集团的资金是没有直接相关性的。”郁亮表示,万物云在万科集团的资产和利润占比很小,发再多股票对万科集团的影响也不大。另外,万物云作为上市公司,募集的资金是有自己用途的,这是上市规则的要求。

“中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓,但是如果以’城市服务商‘的战略定位出现,我觉得意义是非凡的。”郁亮进一步表示,此前公司提出“万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市”,万物云选择在这个时候分拆上市,是考虑到今天它已经成为一个城市服务商,而不是一个传统物业服务商。目前万物云在“城市服务商”方面已呈现良好的发展势头,已经有40个(城市服务)项目,而且今年增长特别迅速。

值得注意的是,经过去年的“物业上市潮”,当前物业板块的估值已经回归理性。对此,郁亮表示,在价格高点发行股票,投资者容易被套牢,会伤透投资者的心,他对高估值充满了警惕和恐惧。在郁亮看来,过高的估值也有可能会对员工心态造成不切实际的预期,当前物业板块估值相对理性,反而更有利于员工、业务的成长,“大家有更理性的心态”。

那么,万物云具体什么时候上市呢?郁亮表示,这取决于审批进展和万物云在各方面的条件,万物云上市的具体时间目前还没法预计。

“城市服务”板块将发力

股东大会上,万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO朱保全特意解释了万科物业更名为“万物云”的缘由:更名的第一个初心是“万科物业”四个字很难覆盖今天业务的全面性。企查查显示,2020年10月27日,“万科物业发展股份有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。

郁亮:万物云上市与万科集团资金没有直接相关性,万物云的分拆是“第一单”|祝九胜

那么,万物云的业务有哪些?根据万物云官网,万物云包含“空间(Space)”“科技(Tech)”“成长(Grow)”三大业务模块。其中,“空间(Space)”包含了万科物业、万物梁行、万物云城和朴邻发展,前三者被朱保全称为万物云体系内线下服务的三架马车,分别对应的是住宅、商业、城市三种业态;“科技(Tech)”包括第五空间、万睿科技;“成长(Grow)”包括万物成长。

那么,万物云各业务板块的规模是怎样的?万科年报显示,2020年,万物云实现对万科集团内和对外营业收入 182.04 亿元。其中,住宅物业服务收入100.52亿元,占比55.22%;商业物业及设施服务收入53.14亿元,占比29.19%;城市服务收入9.91亿元,占比5.44%,社区生活服务收入9.85亿元,占比5.41%;万物成长收入8.62亿元,占比4.74%。可以看出,与大多数物业企业一样,万科主要的收入仍来自住宅业态,其强调的城市服务规模还相对较小。

此前的媒体交流会上,朱保全曾提及,空间(Space)板块中,住宅物业增速将控制在30%以内,商业物业保持30%-60%的增速,城市物业的增速大于60%。也就是说,城市服务将是万物云今后发力的重要发方向。

朱保全还详细介绍了万物云在不同业态方面的想象空间。住宅物业采取的管家服务,即管家代表业主来向四保(保安、保洁、保修、保绿)提供监管服务;商业企业方面,万物梁行还有一个巨大的市场,就是大型企业的行政服务外包;对于城市服务,万物云城推出的模式是,让政府做裁判员,由万物云城做城市管家,而并非像其他物业企业一样去收购环卫公司。

将万物云定义为服务业

除了“物业”,“科技”是万物云给投资者的另一主要印象,据朱保全介绍,万物云旗下的万睿科技曾是智能硬件集成商,目前,随着万物云后台云服务系统的建成,万睿科技已经成为国内首家集设计、研发、施工、运营一站式服务的公司。

那么,万物云将以什么样的身份上市?

“因为叫万物云,大家可能难免想,万物云是不是把自己定义为科技公司,是不是把自己定义为科技股。在这里我也跟大家正式明确一下,我们是把科技、云服务作为万物云未来重仓投资的方向,但是在公司的业务领域,我们是把自己定义为服务业。” 朱保全表示。

朱保全提到:“我曾经试图想去物业股化,甚至叫去地产化,但是很难。因为不论是我们的母公司,还是过去从事的业务,以及今天市场的认知,大家还是希望能够带上点地产色彩和物业色彩,所以今天我也不太纠结这件事情了。”

针对“万物云未来的竞争对手会不会是阿里云、华为云”这个问题,朱保全表示,阿里云、华为云、腾讯云、微软云等“云”做的是底层的IaaS(基础设施即服务),并没有去做具体的云的运营。万物云与华为云、阿里云、腾讯云是合作伙伴,会在这些云的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。他表示,与大型云服务厂家不同,万物云有线下服务、人工运营和硬件的施工能力,万物云是在做一体化服务。

祝九胜:希望投资人给万科耐心

值得注意的是,前三季度万科集团归属上市公司股东的净利润同比减少16%,第三季度则同比减少了23.3%。另外,销售方面,1到10月,万科集团的销售额同比下降了4.4%。那么,对于稳健经营的万科来说,业绩下滑的原因是什么?

“我们的业绩确实出现了下滑。”万科集团总裁、首席执行官、集团合伙人祝九胜表示,面对这样的成绩单确实很内疚,简单进行归因,主要有两方面的原因:一方面,地售比提升对毛利率造成的压力不断增强,从2017年到2020年,万科集团的地售比从26%升到了43%;另一方面,从2014年开始,万科集团开始战略转型,主动控制了开发业务的增速和规模,铺开了经营服务业务,当年控制下来的规模、速度会滞后反映,这是万科集团的主动选择。

从2018年喊出“活下去”至今,已经3年,祝九胜表示,纯粹的活下去不足以满足万科集团的野心,新的春天来临的时候,万科在能力构建方面也需要有新玩法。祝九胜举例:以前万科认为开发商是甲方,总包、材料商是乙方,今天的认知是,业主才是真正的甲方,万科和总包、供应商都是乙方,万科要和总包、供应商联合起来共同为业主和用户打造愿意买单的好产品、好服务。随着认知的改变,万科新招的员工大部分来自于供应商、总包、设计院,与此前在同行之间招人有所区别。

祝九胜表示,业绩短期下降确实是一个不争的事实,从更中长期的视角来看,万科非常看好选定的赛道,恳求投资人、股东给万科一点中长期的耐心。

值得注意的是,本次股东大会上,郁亮还首次透露了万科其他业务的上市意向:“万物云的分拆是万科集团开始的第一单,其他几个业务希望未来也能陆续上市。比如出租公寓,这个业务迎合了今天非常大的需求,现在的发展速度也很快,再经过几年耕耘,相信也能达到上市的条件。再比如万科的物流,这些赛道都是非常优秀的。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁