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上半年楼市弱复苏 房企融资迎利好

中国商报(记者 周子荑)在系列利好政策刺激下,上半年房地产市场缓慢复苏。对房企而言,无论是销售、拿地还是融资都呈现出强分化的态势。未来,强者恒强或成为房地产市场的大趋势。

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在系列利好政策刺激下,上半年房地产市场缓慢复苏。(中国商报记者 马文博/摄)

上半年楼市弱复苏

今年上半年,中央再次明确了房地产行业的支柱地位,并多次强调有效防范化解优质头部房企风险等,释放多重积极信号。各城市出台的房地产相关政策也以宽松为主。

在此背景下,房地产市场缓慢回暖。7月17日,国家统计局发布的数据显示,今年1—6月,全国商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%;商品房销售额63092亿元,同比增长1.1%。

与此同时,多个房地产研究机构发布了上半年房企销售排行榜。房企销售整体有所回暖,但速度较慢,百强房企格局分化加剧。

克而瑞研究机构发布的《2023上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据显示,上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%。从整体来看,今年上半年,房地产市场有所修复,但在供需两端制约之下,市场和企业表现相对平淡,楼市复苏动能缓慢。

中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》数据也显示,今年上半年,TOP100房企销售总额为35682.3亿元,同比微增0.1%,与去年同期基本持平,表明房企销售复苏不及预期。

在这其中,不同房企表现大相径庭:国企央企韧性较强,中小房企竞争力明显不足,房企格局分化加剧。中指研究院报告显示,从TOP50房企销售同比来看,央国企平均增长45.8%,稳健民企增长14.2%,混合所有企业增长7.7%,出险民企下降36.6%。

克而瑞报告显示,从不同梯队房企销售门槛值的变化来看,上半年TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元,TOP20销售操盘金额门槛增长4.7%至368.6亿元。

销售排行榜位居前10的民营房企绿城对中国商报记者表示,今年上半年公司销售、投资成绩较好是基于对市场的深度研判下,不断夯实基础、蓄力发展的成果。2021年初,绿城就研判房地产行业已出现四大分化,即市场分化、产品分化、企业分化、资源分化。得益于精准的战略和前瞻性布局,绿城实现了稳健发展。

另一家销售表现较好的浙江区域房企滨江集团对中国商报记者表示,公司上半年业绩较好是因为其坚持长期主义,始终保持较强的产品力,这使得其产品拥有较高的客户忠诚度。

土地市场分化加剧

在楼市弱复苏的背景下,土地市场同样回暖缓慢。房企拿地整体仍偏谨慎,且多集中在一线城市或强二线城市的核心地块,分化明显。

诸葛数据研究中心监测数据显示,今年上半年,一线城市土地成交规模同比下跌25.9%,二线和三四线城市成交规模同比分别下跌36.3%和39%。一线城市韧性更强。

在土地出让金方面,一二线城市也表现较好。数据显示,今年上半年全国土地成交金额为9027.88亿元。其中,北京以1008.72亿元居土地出让金首位,杭州以890.72亿元居土地出让金第二,上海、广州两个一线城市紧随其后。

合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示,当前土地市场出现明显分化。房企拿地多集中在一线城市和经济发达的二三线城市,三四五线城市土地市场较为冷清。

从房企端拿地数据来看,国企央企是拿地的主力,拿地金额稳步增长,大型民企紧随其后,而其他房企拿地较少。

诸葛数据研究中心公布的数据显示,今年上半年,国企央企权益拿地金额占比为48.2%,其中,华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口以及越秀地产占据拿地金额TOP5;民营房企权益拿地金额占比为34.5%,同比增长了9.6个百分点,其中,绿城中国、滨江集团、万科以及龙湖集团的扩储步伐出现明显加快迹象,上半年权益拿地金额均超百亿元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示,房企拿地呈现两极分化,去年销售业绩好的国企和龙头民企拿地意愿较高,因为其去年和今年上半年的去化情况较好,急需补库存;央企的拿地节奏比较稳定;剩下的众多房企拿地意愿不高。

房企融资迎利好

防范化解房企风险是今年房地产政策的主线。年初,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,明确要落实好金融16条及“第二支箭”政策;住建部也强调要支持优质国企、民企改善资产负债状况。同时,REITs试点加快推进,证监会启动不动产私募投资基金试点工作。

刚刚过去的6月融资端各项利好政策再次来袭。6月初,证监会表示将加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给;6月底,住建部表示要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新。

在一系列利好政策下,今年以来,房企融资端随之打开。今年3月,房企境内发债规模创下2022年以来月度新高;今年6月,80家典型房企的融资总量为460.82亿元,环比增加45.8%。

值得注意的是,分规模来看,大型房企发债减速,中间力量型房企融资提速,小规模房企迎来了部分融资机会。诸葛数据研究中心报告显示,从各阵营房企的表现来看,今年上半年,300亿—1000亿元规模房企境内发债同环比均呈上涨态势;3000亿元以上房企发债规模同环比下降最为显著;100亿元以下房企境内发债规模虽略低于去年同期,但较去年下半年有了超10%的增长。

同时,“第三支箭”的股权融资政策加速落地。不久前,福星股份、中交地产、保利发展、大名城四家房企再融资项目申请获证监会注册生效。据不完全统计,今年上半年,共有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金,其中5家企业已获得证监会的批准。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超对中国商报记者表示,“第三支箭”的加速落地和金融16条的延续对房企而言是巨大利好。这意味着中央层面对房企稳健发展是支持和鼓励的,能给房企带来巨大信心。

中骏集团对中国商报记者表示,今年以来,房地产市场信心逐渐修复,公司将聚焦“重建信心、重建信用”,以颠覆性思维突破困局,回归更有序的生产经营;滨江集团也提出,对下半年的房地产市场很有信心。但不可否认,当前房地产市场仍有一些不确定因素,因此公司对市场持有谨慎乐观的态度。

郭毅表示,无论是从销售、拿地还是从融资层面来看,大型国企央企以及稳健的民企都是主力。未来房地产行业发展的大趋势是强者恒强。房企要实现稳健增长,需要打造包括营销能力、招采能力和对区域市场的理解能力等在内的综合竞争力。

绿城表示,当前的房地产市场处于深度调整期,呈现点状分化、区域分化、高能级和低能级城市分化几个态势,且分化程度不断加剧。未来房地产行业门槛将提升,房企的产品力服务力交付力将不断升级。

刚刚发布债务重组方案的出险房企中国奥园对中国商报记者表示,相信未来更多支持性措施将陆续出台,推动行业和整体经济稳定发展。公司在推进重组复牌的同时,会继续苦修内功开源节流,确保项目开发建设和顺利交付,加快销售回款。

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