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完善金融支持体系 “护航”城市更新

中国商报(记者 王彤旭)老旧小区穿新衣换新颜,“15分钟社区生活圈”遍地开花,教育、医疗、养老设施布局不断优化……当前,各地开展的城市更新行动正有条不紊地推进,一幅推动城市高质量发展、增强民生福祉的“画卷”徐徐展开。

专家表示,城市更新所需资金量大、占用周期长,在实操过程中普遍存在投融资难、落地实施难等问题,其实施主体需要在系统理论指导、政府配套政策、人力资源培育、专业能力整合、商业利益实现及金融服务供给等方面获得更多赋能支持。

今年以来,针对城市更新持续性金融供给的现实需求,多地多机构的金融力量持续不断发力,强化资金保障等的金融配套制度日渐完善。

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重庆九龙坡区民主村片区城市更新项目(一期)施工现场。(图片由CNSPHOTO提供)

着力破解融资难题

专家表示,时至今日,城市更新已不再是初期的“大拆大建”,而是保持原有城市肌理的“有机更新”。

城市更新是什么?目前在我国尚无统一界定。但随着城市更新行动的铺开,各地对其作出了“个性化”的定义。例如,北京市认为,城市更新是对该市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整,是小规模、渐进式、可持续的更新;深圳市将城市更新看作是由符合规定的主体对特定城市建成区进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

据了解,目前,城市更新工作的资金来源主要有五方面:一是利用地方财政资金直接投资,二是通过发行地方政府专项债券募资,三是争取政策性银行、商业银行融资支持,四是通过基础设施REITs及其他形式的资产证券化融资,五是城市更新产业基金,六是与社会资本合作。这些融资方式在城市更新实践中都有成功的案例,但是与城市更新庞大的资金需求相比还有很大缺口。

瞄准痛点,着力破解融资难题,住建部日前发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》明确,将健全城市更新多元投融资机制,加大财政支持力度,鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下,提供合理信贷支持,创新市场化投融资模式,完善居民出资分担机制,拓宽城市更新资金渠道。

德勤中国认为,在“双碳”背景下,城市更新作为一项多领域、跨行业、长周期的工作,不仅需要统筹多方力量,科学、有序地稳步推进,更需要兼顾绿色、可持续发展。我国在城市更新的过程中亟待加强投融资规划,拓宽投融资渠道,在城市物质环境改善基础上,注重引导政府、社会资源和公众参与,从而提高土地利用价值,解决目前的投融资困境。

多地金融机构发力

如何为城市更新项目注入长期、稳定、低息的金融活水?

自2021年11月住建部决定在21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作以来,不少城市率先试行,在搭建投融资金融体系方面进行了有益探索。

其中,四川省成都市设立城市更新专项资金。对政府投资的城市更新项目,以直接投资方式予以支持,对城市发展需要且难以实现平衡的项目,经政府认定后采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。如,在天府文化公园等城市重大功能性片区更新中,由市级财政向市属国有企业注资作为资本金;在历史建筑保护修缮中,市、区(县)两级财政按照7∶3的比例给予70%—80%的投资补助;在老旧小区改造中,对已投放政策性开发性金融贷款且开工建设的部分项目,分类别、分标准给予贷款贴息。

有的地方积极争取开发性金融机构支持。比如,安徽省铜陵市积极争取开发性金融机构支持。铜陵市政府与国家开发银行安徽省分行签订战略合作协议,获得对6个城市更新片区项目的一次性授信46.18亿元基准利率下浮贷款,贷款资金已到位13.3亿元,用于支持老旧城区改造提升、市政基础设施建设、生态环境治理、公共服务设施配套完善、历史风貌保护和文化传承等多个重点领域。

山东省潍坊市通过减免城市更新项目行政事业性收费创新完善城市更新政策体系,即对纳入城市更新重点项目库的项目,免征城市基础设施配套费等各类行政事业收费,对电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。

上海市则设立城市更新基金。为广泛吸引社会力量参与城市更新,上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等多家房企和保险资金成立800亿元基金,定向投资城市更新项目,促进城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

在传统的银行贷款方面,也有创新手段支持城市更新。以建设银行为例,其深度参与北京市的城市更新工作,进行金融产品创新,形成14个产品的工具箱,包括同业首创的“城市升级贷款”,支持超长期限的项目实施,最长可达40年;创新应用“城镇老旧小区改造贷款”,支持老旧小区改造项目的微利可持续实施;创新“保障性租赁住房经营权贷款”,支持保障性租赁住房建设等,针对性解决城市更新各细分领域融资需求。

多元资本积极参与

中国城市更新论坛白皮书认为,城市更新所需资金巨大、占用周期长,几乎所有国际经验都证明,仅靠财政资金难以实现高质量、可持续的更新目的。通过发挥财政资金的杠杆作用、实行税收优惠、提供合理补贴、灵活运用容积率奖励、采取符合规律的金融支持等多种办法,吸引多方面的社会资本参与到城市更新中来,是保证我国城市更新战略长期稳定发展的必由之路。

针对解决投融资困境问题,德勤中国提出了四项建议:第一是优化项目边界条件;从融资角度优化城市更新项目边界条件,提升其投资回报与可融资性,确保资金顺利到位、项目落地实施。第二是匹配投融资模式;从多方合作共赢的角度,综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作(PPP)、投资人+EPC(EPC是指承包方受业主委托,按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工等实行全过程或若干阶段的总承包)、绿色金融、项目基金等合规路径,打出投融资模式“组合拳”。第三是构建回报机制;从基础设施“外部性”内化的角度,结合碳达峰、碳中和、新基建等热点,创新商业模式、开拓收益来源、确保法律合规,实现项目外部溢价的回收。第四是充分发挥绿色金融的作用;绿色金融以市场化原则引导资金流向城市更新的各个环节,引入绿色金融,充分发挥社会资本的积极性,拓宽投融资渠道,实现资金的良性循环。

如今,已有一些城市支持多元化资金进入城市更新市场。

在引导居民出资方面,福州市鼓楼区在福建省率先探索设立老旧小区共建基金,由小区全体业主按房屋面积每平方米最低5元的标准一次性缴存作为改造工程质保到期后的维护费用,资金使用、收益管理公开透明,接受小区业主监督。数据显示,福州市鼓楼区2022年改造的230个小区100%完成收缴,收缴共建基金超1000万元,缴费率达100%。

将于今年8月1日起正式实施的《南京市城市更新办法》明确,建立政府、企业、居民等多方主体合理共担机制,推动各类资金共同参与城市更新。

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