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政策决心带动楼市预期向好,买家可以动起来了

  张蓓

  7月24日、28日连着两枚“深水炸弹”,短短几天一举扭转了房地产此前延续多年的情绪颓势。第一个是中央政治局会议重新定调楼市“供求关系已发生重大改变”“应适时调整优化房地产政策”,第二个是住建部提出“落实好认房不认贷”。

  供求关系改变与适时调整优化政策,其实是有因果性的,在供求关系改变后,政策方向也应有适时的调整。

  回顾上一轮楼市涨跌周期的起点,2014年9月30日,在楼市持续低迷的背景下,央行、银监会发文,放松首套房贷认定标准,二套房由“认房又认贷”改成“认贷不认房”,要注意,当时的“认贷”意思并不是认“贷款记录”,而是认“在途贷款”,“认贷不认房”就是说只要没有在途房贷,哪怕名下有一套房,也不影响银行按照首套房发放按揭贷款。当时这个政策已经算是非常重磅的提振政策,但是出来后并没有一举改变楼市走向,直到2015年12月“去库存”开启,才真正意味着筑底结束。

  而从2014年9月30日开始释放利好之后,可以从当时统计局数据曲线看出,市场端先是下探触底,之后“稳步回温”,但开发投资增速的下跌和库存的增加,等不了市场“慢慢走”,而且当时全国行情分化,部分地区库存积压非常严重,全国期房库存去化周期甚至已经长达4.5年。“去库存”大招在当时也算是“千呼万唤始出来”。

  关键点在于之后的楼市行情,很多人记忆犹新,2016年到2017年3月,房地产被推向波峰,市场最为汹涌的时刻,也引出了史上最为严厉的政策,就是“认房又认贷”,这回是直接认“贷款记录”,只要你曾经做过按揭贷款,哪怕名下无房无在途贷款,买房也只能按二套贷款,首付是80%。在北京,认房又认贷的“317新政”曾被网友称为“终结者”。

  当时,爆热的市场“突然静音”,令人印象尤为深刻。这也就是此次住建部提到“落实好认房不认贷”能够一石激起千层浪的原因,不少人想知道,如果北京、上海取消认房认贷,那市场会否重演“冲向波峰”的历史?

  仅从当下来看,在政策破冰之前,各方心态焦灼,都希望有个力量能够“拉自己一把”,包括房企、二手房业主、中介公司等等,而购房者,面对市场发展的不确定性,也希望有政策指路。销售端能带来最佳现金流,若市场得以提振,对资金链紧张的房企而言更无疑是雪中送炭。业主则在3月到7月间,深刻体会了市场一路趋冷,渴盼“史诗级”政策,促进成交。

  直到7月24日政治局会议一锤定音,中央明确定义目前“供求关系已改变”,也意味着,后面的政策,是基于新供求关系的政策,将更加直接有效,不再受限于此前的一些条条框框,这对各方来说,都是“定心丸”,虽然可能还需要时间落地,但方向已定,预期向好,不再存疑。

  和上一轮涨跌周期相比,此时经历过“大风大浪”的市场,已经有了根本性的变化,市场情绪更加理性,即便北京、上海取消认房认贷,相信行情启动以后,买房超负荷贷款、投机谋涨幅的人也将极少。购房人不会因为可贷额度多了就拼命贷款,而是会理性评估收入及稳定性,合理贷款。企业在慢慢回复元气的同时,也会更加理性拿地,合理杠杆。这是经历了此前5年的洗礼,换来的成长。

  基于这点,可以判断,即便北京、上海取消了认房认贷,购房者入市也会谨慎贷款,市场得以提振的原因,不是贷款空间变大了,而是信心与预期的逐步恢复,是因为政策决心带动市场情绪。

  而从行情来看,目前提振是必然的,眼下市场的筑底状态也是肯定的,房价从3月攀高后回落直到7月,更多卖家是在“硬扛”等利好,当利好已至,价格有望逐渐回弹至3月水平,买家看到适合房源应迅速出手不要犹豫,卖家也不要捂房等涨价,中长期市场还需要看产业和城市发展。

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